国际住房租赁市场经过数十年的加快速度进行发展，目前已经到了相对成熟的阶段。根据美英两国近年的发展，不难发现，这个行业带来的机会远比我们想象得多。比如，可以参与到当中来的不单单是运营商、开发商，也有一定的可能是愿意长期持有资产的REITs基金；还有一些中小型的创业型企业，他们筹措资金建租赁住房，就为了把它卖给其他投资者；还有第三方管理者，他们会为新出现的增量物业提供专业管理服务，同时收取服务费。所以，可以说这样一些方面的玩家会非常多，空间也很大。

  从国际成熟市场来看，“持有资产+自行管理资产”是很多地产开发企业在向住房租赁行业转型过程中选择的模式。这类企业通常具有一定的比较优势，比如丰富的开发建设经验、较强的融资能力、物业管理经验等。但也通常会面临一些挑战，例如需要克服和摆脱“开发及销售逻辑”思维，在开发建设环节，要建立适应住房租赁行业的供应链体系，不再固守“成本转嫁消费者”的思维方法，严格进行成本管控；在营销招租环节，不再延续销售思维导向，对于样板间的功能和作用进行重新理解和认识；在运营环节，不再陷入单一的物业管理思维，必须关注租户满意度，注重租户粘性的培养。

  还有一些企业会效仿酒店行业，将资产所有权与运营权分离，企业持有资产，但委托第三方管理团队来管理。第三方管理团队更容易接近市场，对需求了解更透彻。不仅在依靠运营管理产生收益增值方面优势显著，而且产品研制及设计能力也更为突出，具备依据市场需求变化迅速在产品端作出快速反馈的能力。

  两种模式各有利弊，究竟选择哪种模式，主要根据企业的背景和基因，也取决于自身的战略规划和市场定位。

  当提到租赁住房经营最为核心的环节时，我们大家都认为，还是该将目光聚焦于资产的管理与运营。Build-to-Rent（为租而建）自然会为租赁市场带来很多新的增量物业，但物业一旦建完之后，就到了要比拼资产管理和运营的阶段——这也才是可以真正地塑造品牌区隔、决定投资能不能成功的关键时期。

  根据Global Apartment Advisors（GAA）近年来接触的业务来看，我们得知行业的思维也在随之而变化，以前地产商的心态就是建完房子卖掉，然后接着来进行下一个项目，这种短期的商业思维缺少长期的规划，而租赁住房的运营则是完全不一样的商业形态。一个优秀的运营商需要仔细考虑事情有很多，比如怎么样做运维人员的安排、怎样的管理模式更有效或是要怎么样做成本的压缩，虽然物业本身大同小异，但从长期的角度来看，却是区分巨大的。

  在美国讨论租赁住房REITs时，Equity Residential（EQR）经常被提及，EQR是20世纪90年代出现的最初的公开交易的REITs之一。在多年的发展中，随着EQR发展策略的不断调整，不断售出旧有资产，布局调整至核心城市核心区域，尽管规模总量没有显著增加，甚至有所减少，但REITs 市值却大幅度的增加，这正是得益于EQR“投融建管退”闭环模式的形成，以及领先的资产管理能力。

  作为有着多年国际住房租赁领域从业经验的权威人士，David Woodward先生今年将第二次做客领航·住房租赁产业国际论坛，带来《人居需求视角下，新建与改造项目的定位及规划》分享，敬请期待。

  12月8日，领航·第四届住房租赁产业国际论坛将以「破题高质量发展，定义可持续模式」为主题线上启幕。返回搜狐，查看更加多